大象公会｜你家的高层住宅，真的能住满70年吗？

房子质量再好，也无法逃脱高层住宅沉沦的宿命。

文｜姚白莞

上世纪20年代，法国建筑大师勒·柯布西耶对巴黎保守而沉闷的市容越看越不顺眼。

身为推崇高层住宅、倡导「垂直城市」的先驱，他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅，称它们是「没有空气，没有阳光的臭坑」，滋长「贫困、混乱和专制」的温床，一切都太不进步了。

大师为巴黎精心设计了一套改造规划：塞纳河以北中心市区全部推平，代之以矗立在方正街道网格和大块绿地上的24栋60层以上的摩天大楼。

● 1925年巴黎重建计划沙盘

毫不意外，这个过分前卫的方案只收获了白眼。直到二战后，大师的理想才终于部分实现。欧美少数大城市在50-70年代营建了一大批高层住宅。

但在随后的岁月里，高层住宅便越来越不受待见。落成时风光无限，如今大多门庭冷落，沦为贫民窟和犯罪多发地。

● 2017年6月14日，英国伦敦高层公寓格伦费尔塔大火，70人遇难，住户多为贫困阶层

不过，若柯布西耶有幸活到今天，他将满怀欣慰地在远东发现一个「垂直之国」。

截止2017年，中国已拥有8层以上、超过24米的高层建筑34.7万栋，其中高层住宅23.5万栋，均为世界之最。

但中国的高层住宅，能避免欧美同类们堕落的宿命吗？

远东的「垂直之国」

中国人民有多热爱盖高层住宅？

如果按照1987年《民用建筑设计通则》对住宅高度形态的分类，七层及以上即算高层住宅，则早在世纪之交（2000年），上海新建住宅中符合这一标准的已占了53%。最高的世贸滨江花园高达60层，轰动一时。

● 上海世贸滨江花园今貌

四年后的2004年，北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63%，即使以该年《住宅设计规范》规定的十层以上才算高层住宅的新标准，这一数字仍高达57.44%。这时，全国多数二三线城市的造楼运动才刚刚起步。

● 1997-2004年北京住宅层数变化趋势图

此后十几年，越来越多的中国城市加入高层住宅建造竞赛。

如西部城市重庆，一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度。

二线城市南京，2011年已有高层建筑4978栋，其中2300栋为住宅。

雄心勃勃的三线城市合肥，偏远郊区的楼盘也动辄40层以上，似乎要在建筑高度上率先赶超一二线。

贵州省会贵阳，以近5000栋高层建筑看齐东部，代言了全省脱贫攻坚的决心

甚至连乡镇，也能偶尔凑个热闹（图为温州龙港镇）。

住宅的高度，多少反映了中国人对城市形象和经济发展的独特理解。但不盖如此之多的高层，中国城市果真容不下高速城市化浪潮下急剧增长的新市民？

不妨与近邻日本做个对比。

根据《日本统计年鉴》，日本国土中宅地（包括商业、工业、居住及其他面积）占国土总面积的5%，以宅地面积计算的人口密度为每平方公里6760人。

而根据国土资源部2016年公布的数据，中国仅城镇建设用地和交通用地就有4.77亿亩，这还不包括农村住宅用地。假设城镇化率高达100%，按此计算的人口密度仅为每平方公里4349人。中国的土地稀缺情况并不比日本更严重。

● 日本各个都府县集中区域人口密度，数据来源：日本统计局

但与中国的高层建设狂潮相比，日本全国高层住宅占住宅总数中的比重不到10%。即便是首都东京这样的特大城市，7层以下住宅的仍占8成，15层以上的住宅比重仅为2.5%。4成左右的东京家庭，住的是两层小楼。

● 数据来源：日本统计局（2008年）

中日住宅形成上述差异的背景，是中国特有的「18亿亩耕地红线」政策，和地方政府对土地财政的依赖。2010年，全国土地出让金高达2.94万亿元，相当于地方财政总收入的71%。土地指标有限，地方政府当然热衷于提高容积率。

中国政府有自给自足的执念，日本民众也有对居住质量的审慎。中国大陆以外，以高层住宅闻名的还有香港和新加坡。两地土地资源奇缺、寸土寸金，建造高层住宅实出无奈，付出的代价也相当高昂。

● 日本城市最常见的住宅形式，「一户建」

高层住宅原罪

新加坡建屋发展局（HDB）前局长刘太格曾这样评价高层住宅：

HDB为土地短缺问题付出了高昂的代价，生活在这种高层高密度的开发模式中，我们必须象蜜蜂和蚂蚁一样，每件工作都有良好的组织和安排，为电梯和水泵进行及时的修理服务，提供巨大的人力物力，对可能发生的人身及财产安全问题、过失或弊端才能防范于未然。

实际上，即便柯布西耶这种狂热先驱，到晚年也已对高层住宅的缺陷有所了解。

他认为，家庭生活与高层住宅复杂的垂直运行其实并不匹配，日常管理和设施设备维护费用高昂，且存在安全隐患，如果非建不可，层数最好限定在17层以内。

● 鸟瞰香港高层住宅

与低层住宅相比，高层住宅业主想过上安全有保障的生活，仅仅关注自家一亩三分地远远不够。公寓大楼涉及到大量共用部位和共用设施设备，如大楼外墙、电梯、楼道等，日常管理和维护更新责任艰巨，费时费力费钱。

以共用设施设备为例，再简陋的高层住宅，通常也要保障「三不停」（电、水、电梯）、「三有」（管道煤气、电话网线、车库）、「二防」（防火、防震），稍有差池，起码的生活都不能维持。

高层住宅还是火灾多发地，消防更是世界难题。由于垂直距离长，建筑结构和内部装饰复杂，居住人群众多，酿成大灾容易，施救却难于登天。

● 2010年上海1115特大火灾，58人遇难。高层住宅一旦起火，因装修材料的易燃性和风速等原因，极容易形成立体式火灾，加之人群不科学的逃生，常导致惨重伤亡。据住建部统计，自2000年至2010年，全国共发生高层建筑火灾3237起

这又对楼栋公共设施设备提出了更高的要求，从火灾自动报警装置，到相应等级的防火门，自动喷水装置到消防电梯，任何一个环节出问题都可能造成惨重后果。

这一切都需要专业而精心的管理和维护，方能阻止灾难、维持住宅楼的运作。但中国住宅小区物业管理行业整体水平的低下，极大加剧了问题的严重性。

在中国，成立一家物业公司的门槛极低，绝大多数几乎不具备专业性。北京全市共约5000多个商品房小区，物业公司竟一度也有5000家，经住建委大肆关停，仍余有3000多家。韩国全国仅有物业公司4家。

以最基本的公共设备电梯为例，中国开发商为节省成本，本就热衷价低质次的品牌。物业公司往往在住房交付初期任由搞装修的业主野蛮使用电梯，超负荷运载装修材料，此后电梯的故障率将大大提高。

此外，电梯运行3到5年就要对主要设备大修，十五年以上就需更换。但住宅电梯强制报废规定在中国压根不存在，不少物业对电梯的维护是「不坏不修，不坏不保」，且热衷于聘请那些技术低、责任心差的低价维保队伍，加剧了电梯维护、保养的不堪。

● 在中国，遭遇电梯惊魂如家常便饭

欧美众多高层住宅的衰落，一大原因就是管理的混乱和公共设施设备的损毁，导致无法维持居住环境。

如美国著名的普鲁特•伊戈住宅区，由于管理缺失，居民对于建筑物和各种设施肆意破坏，使用不到十年，已残破不堪，成为「垂直贫民窟」。

● 与九龙城寨齐名的香港重庆大厦，在1961年建成初期，当时是一座高档建筑

为解决高层住宅公共管理上的弊病，香港自1970年便颁布《多层建筑（业主法团）条例》，发展社区自治，以业主自治机构维持社区治理，并监督物业公司的日常运营。

● 香港业主社区自治组织结构

还是以电梯为例。为保证电梯的安全良好运转，香港的业主管委会通常对电梯维修、相关责任分配、更新周期作明确规定和详细记载，交由政府备案，由此形成的费用在全体业主的公共维修基金账户中支取。

不过必须承认，中国的政策制定者在收费方面从来不乏远见。类似香港这种从全体业主中筹取，用于高层住宅维修、更新设备的钱，一如住房公积金，早已强制缴存多年。

看得见摸不着的维修资金

早在1992年，建设部出台的一项规定就已有「维修养护费用」的提法。经多年演变，到2008年财政部165号文件，最终定型为「住宅专项维修资金」。

这笔钱专门用于保修期后住宅公共设施设备的维修、更新和改造。房产交付时，业主需缴存当地建筑单方造价的5%-8%作为首期资金，如经使用后余额不足30%，还需续交。

然而，这笔旨在维持居住安全的专项资金在使用上却困难重重。

一方面，业主极难动用这笔钱去维护房屋。2015年，北京全市维修资金缴存总额达395.99亿元，但使用率不足4%，与此同时，大量小区住宅的问题设施得不到有效修缮，事故频发。

● 不少公共维修问题源于工程质量。2009年六月，上海闵行区一栋高层住宅整体倒覆，所幸尚未交付

另一方面，这笔资金的长远维持也无力保证。如北京建委某位官员所言：「可以预见的是，将来没有任何人（续）交这些钱，将来城市一定会出现大面积的房子没法修理。」

到底哪里出了问题？每个环节几乎都有问题。

官方对这笔资金收缴、管理和使用的法规，是2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》。其中对利用维修资金进行大修，规定了两种不同的程序。

在业委会成立前，维修资金由当地主管部门代管。使用时，物业企业先提出维修方案，再由主管部门审核拨付。

● 老旧住宅加装电梯，即需动用住宅专项维修资金

这种方式审批繁杂低效，缺乏有限监督，普遍存在费用虚高，物业公司联合施工方套钱的风险。

这笔巨款在各地房管部门也未必闲着。2007年，上海被发现维修资金违规流入股市，市值近8亿元。两年后，北京住房资金管理中心也被发现内部人员挪用400万元维修基金用于炒股。

而业主委员会成立后，根据规定，住宅专项维修资金将划转业主大会管理。物业公司从提出使用方案到出具资金数额，都需业主大会及业主委员会审核通过。

● 「业主大会」及其执行机构「业主委员会」，最早由上世纪90年代初期从香港引进，迟至2003年《物业管理条例》才给予法律确认，2007年《物权法》颁布前后一度在北上广等地大量出现

相比政府代管，业主自管模式优势明显，毕竟业主对自家小区知根知底，管理成本低、流程也较简便。可问题在于，绝大多数小区，压根就没有业委会。

业委会在中国的发展之路，颇为坎坷。由于「业主自治」隐含的敏感性，业委会的法律地位自始就十分尴尬，相关实务探索在2007-2008年的高潮后很快冷却，各方都无推广的动力。

以合肥为例，2016年的统计显示，全市四个核心区的2137个小区，成立业委会的仅为382个，成立率不足三成。沿海深圳、广州等地的数据也普遍只有三成左右，昆明甚至不足10%。

因此，商品房社区出现二十多年，业主自治意愿一直薄弱。往往直到被物业公司广泛侵权，个人维权求告无门，才会想到「趟业委会这摊浑水」。而依照中国法律规定，业委会也只有在物业管理事务上具有民事法人地位。

● 对业委会成立的初衷，北京某小区业主表示：「要不然生活得好好的，谁去瞎折腾啊！」

因此在物业公司看来，业主搞「业委会」就是要与自己作对。在很多小区，想成立业委会，首先就得过物业保安这关，暴力打砸选举现场事件层出不穷。

一旦业主和物业公司关系闹僵，哪怕业委会最终没搞成，建筑大修也只能无限期搁置。

因为按照前述《办法》，如果要在业委会成立前动用维修资金，需要物业公司提出的维修方案获得三分之二以上的业主赞成。在物业与业主关系恶劣的小区，这几乎是不可能的。

即便少数幸运小区成立了业委会，往往也只是应了那句：好景不长。

在中国大城市，小区业主往往来自全国各地，趁早买房的土著，房炒不住的投资者，高位接盘的外来新中产都聚在一起。

一时维权的需要让他们走到一起，成立业委会，但相互间的基本信任和认同仍非常有限。业主与业委会之间、业委会成员内部斗争的惨烈程度，丝毫不亚于当初一致对外。

在这种背景下，基本制度的缺位，主管部门的冷淡，都使业委会一旦陷入纠纷，就很难再回到正轨。等到不堪其扰的业主们逐渐怠于行使权利，业委会就极易蜕变为少数人把控的黑箱组织。其对住宅维修资金的使用，也不再受到有效监督。

随着时间流逝，二手房的转手交易和业主变更，更会不断放大这些问题。

届时，业主自治名存实亡，无法有效管理小区事务；业主和物业公司关系紧张，别说专项维修资金，就连正常物业费都难以收取。

恶劣的物业管理，使得公共设施的日常维护都难以保证，加速老化；到了需要大修的时候，或者专项资金账户已空，或者维修方案走不通法定程序。随之而来的，是消防、电梯、水电安全逐一失守，使高层住宅走向沉沦的宿命。

在今天的中国，走通上述环节并不需要70年。甚至2000年代初建设的一批小区，如今就已陷入电梯频繁故障，外墙面建材剥落，物业费收取困难，小区管理恶性循环的困境。

来自西方的业委会和业主自治，显然无法挽救中国高层住宅的未来。许多居民对其已然绝望，转而畅想更合乎国情的自救方案。